Nach zehn Jahren Niedrigzinspolitik suchen institutionelle Investoren weiter neue Renditemöglichkeiten. Als alternative Finanzierungs- und Anlageform sind Immobilienkreditfonds im Aufwind. Dabei setzen sich Whole-Loan-Strukturen zunehmend durch. Manuel Köppel erklärt, wo ihr besonderes Potenzial liegt.

Es gibt sie noch, die Marktnische, die akzeptable Verzinsungen bereithält, und gleichwohl noch ein ausreichendes Maß an Sicherheit bietet: den Immobilienkreditfonds. Als Antwort auf den sich wandelnden Immobilienfinanzierungsmarkt gewinnen diese Angebote spürbar an Bedeutung. Insgesamt stieg die Zahl der in Deutschland aktiven Kreditfonds von nur neun im Jahr 2012 auf 47 in 2017. Im gleichen Zeitraum erhöhte sich das kumulierte Volumen sprunghaft von 18 Mrd. Euro auf 166 Mrd. Euro.

Immobilienkreditfonds ergänzen das Geschäft der Banken als Objektfinanzierer, da sie z.B. andere LTVs bieten können. Während Banken mit ihren Erstrangfinanzierungen in der Regel nicht über 70 Prozent des Marktwerts hinausgehen und durch die gesetzlichen sowie ihre internen Beleihungswertvorgaben gedeckelt werden, können Kreditfonds mit sogenannten Whole-Loan-Strukturen bis zu 80 Prozent des Marktwerts gehen. Für dieses vergleichsweise größere Risiko, das in der Spitze in den Mezzanine-Bereich hineinreicht, erhält der Fonds eine höhere Verzinsung. Diese kann häufig zwischen vier und sechs Prozent p.a. liegen und stellt gegenüber einer klassischen Finanzierungsstruktur mit Senior- und Mezzanine-Tranche einen Mischsatz dar.

Solche Finanzierungen im Fondsmantel zu tätigen, bietet für die Investoren folgende Vorteile: Die Portfoliozusammensetzung führt per se zu einer Risikostreuung. Denn der Mix aus mehreren Einzeldarlehen, die sowohl Bestandsimmobilien als auch Projektentwicklungen finanzieren, schafft eine hohe Diversifikation. Anders ausgedrückt: Der Fonds vermeidet Klumpenrisiken. Außerdem verfügen erfahrene Manager von Kreditfonds über Zugang zu vielen Deals, Marktinformationen und betreiben aktives Risikomanagement.

Schneller reagieren als die Bank

In der Frühphase einer Projektentwicklung kann ein Immobilienkreditfonds in der Regel schneller reagieren als ein klassisches Finanzierungsinstitut – dies gilt insbesondere bei Grundstücksankaufsfinanzierungen. Während man sich früher erlauben konnte, aufschiebend bedingt zu zahlen und die Baugenehmigung abzuwarten, hat man diese Zeit angesichts der großen Dynamik auf dem Immobilienmarkt heute nicht mehr. Banken können aufgrund ihrer Regularien viele Wochen – mit ungewissem Ergebnis – mit der Prüfung beschäftigt sein. Zudem können sie häufig erst in fortgeschrittene Projekte einsteigen. Mit dem Fonds nimmt der Darlehensnehmer zwar höhere Kreditkosten in Kauf, kann jedoch bei einer attraktiven Offerte in der Regel schneller zuschlagen. Die schnellere Verfügbarkeit und die – bei entsprechender Ausgestaltung der Anlagerichtlinien – zwar genauso intensive, aber weniger formalistische Risikoprüfung ist einer der Hauptwettbewerbsvorteile des Immobilienkreditfonds gegenüber der Bank.

Ein weiterer Vorteil von Immobilienkreditfonds ist ihre größere Flexibilität hinsichtlich der Situationen, für die die Kredite benötigt werden: Werden beispielsweise Entwicklungsgrundstücke angekauft, die zwar über ein weitestgehend gesichertes, plausibles Baurecht verfügen, allerdings noch keine Genehmigung, tun sich viele Banken mit der Beleihung schwer. Gleiches gilt für Gewerbeobjekte, die perspektivisch für Wohnnutzung oder Neubau entwickelt werden sollen, aber noch mit kurzen Restlaufzeiten vermietet sind. Banken orientieren sich aufgrund der Regularien in solchen Fällen häufig am Status Quo und verfügen über wenig Flexibilität, in ihrer Kreditentscheidung auf die anschließende Entwicklung abzustellen. Dies gilt auch, wenn diese bereits sehr konkret absehbar ist. Hier verfügen Immobilienkreditfonds häufig über mehr Flexibilität. Diese wird der Risikokategorie entsprechend auch in Form von Renditeaufschlägen vergütet.

Mezzanine-Finanzierung bei fehlendem Eigenkapital

Aufgrund des hohen Preisanstiegs bei Grundstücken und Gebäuden klafft zunehmend eine Lücke zwischen dem Beleihungs- und dem Marktwert. Steht nicht ausreichend Eigenkapital bereit, können Mezzanine-Fonds als Finanzierungspartner die schlüssige Antwort liefern. Das teurere nachrangige Kapital macht vor allem in Situationen Sinn, wenn es eine Phase der Umwidmung oder sonstiger Wertschöpfung gibt. Dabei sind Mezzanine-Fonds Partner auf Zeit. Sobald zum Beispiel das Wohnbaurecht vorliegt, kann sich der Projektentwickler wiederum günstiger mit einer klassischen Bankfinanzierung eindecken und den Mezzanine-Anteil reduzieren oder bei Neubauobjekten im Core-Segment auch ganz darauf verzichten. Der Immobilienkreditfonds würdigt somit das unternehmerische Element des Investors. Unterm Strich arbeiten Banken und Kredit- wie auch Mezzanine-Fonds also eher Hand in Hand, als dass sie in Konkurrenz zueinander stehen.

Risiken sind gut abgesichert

Für den institutionellen Anleger hat ein Engagement in Immobilienkreditfonds noch einen weiteren Vorteil: Die Anlageklasse wird abhängig von der Ausgestaltung des Fondsvehikels und der einzelnen Finanzierungstransaktionen nicht der Immobilienquote zugeordnet. Gerade bei Versorgungswerken, Pensionskassen und Versicherungen ist diese Quote zunehmend ausgereizt und die Zuordenbarkeit zu anderen Quoten von großer Bedeutung. Dennoch profitiert der Fonds von der Besicherung durch die Immobilie und ist im Vergleich zu anderen Anlagen relativ risikoarm. Dies liegt u.a. daran, da selbst im Whole-Loan- und Mezzanine-Segment mit Abschlägen auf den Marktwert gearbeitet wird. Das heißt, es gibt im Fall von Wertkorrekturen noch Puffer. Im Gegensatz dazu wird bei Immobiliendirektinvestments bzw. Eigenkapitalinvestments der Marktwert zum Zeitpunkt des Investments zunächst einmal zu 100 Prozent ausgereizt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Reihe von Faktoren zu einer größeren Nachfrage nach Kreditfonds geführt hat: Dazu gehören der Immobilienboom der letzten Jahre, welcher sich auch auf die Preise und Finanzierungsvolumina an sich entsprechend ausgewirkt hat, die Zurückhaltung der Banken in Situationen, die nicht ganz dem Standard entsprechen und regulatorisch schwer abbildbar sind, und last but not least auch die große Aktivität auf dem Projektentwicklungsmarkt. Für institutionelle Investoren stellen immobilienbasierte Kreditfonds eine interessante Alternative zur Immobiliendirektanlage dar, die ein vergleichsweise attraktives Verhältnis von Rendite und Risiko abbildet.

*Manuel Köppel ist Vorstand der BF.direkt AG und leitet das institutionelle Finanzierungsgeschäft der Unternehmensgruppe